Mietrückstand bezahlt: Ist die Kündigung damit erledigt?

Der Fall: Zwei Monatsmieten offen, danach nachgezahlt

Ein Berliner Mieter zahlte die Miete für Januar und Februar 2024 zunächst nicht. Der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 8. Februar fristlos und hilfsweise ordentlich. Wenige Tage später zahlte der Mieter nach, behielt aber wegen eines Baugerüsts und des nicht nutzbaren Balkons zwei beziehungsweise vier Prozent der Monatsmiete ein (BGH, VIII ZR 21/26, Rn. 1 bis 3).

Die Räumungsklage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos. Das Landgericht Berlin II meinte, die Schonfristzahlung habe auch die ordentliche Kündigung geheilt. Der BGH widersprach. In der Revision ging es nur noch um diese ordentliche Kündigung. Weil weitere Feststellungen fehlten, wurde die Sache zurückverwiesen. Der BGH ordnete nicht selbst die Räumung an (Rn. 4 bis 5, 8 und 22).

Was die Schonfristzahlung tatsächlich bewirken kann

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB schützt bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs. Die Kündigung kann unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird. Es genügt auch, wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet.

Bei einer üblichen Räumungsklage entsteht die Rechtshängigkeit mit der Zustellung der Klageschrift. Die Zwei-Monats-Frist beginnt deshalb nicht schon mit dem Kündigungsschreiben (§§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO). Warten sollte trotzdem niemand: Welche Beträge offen sind und wann das Geld eingehen muss, ist frühzeitig zu klären.

Eine wichtige Grenze steht im selben Gesetz: Die Schonfristregel greift nicht, wenn der jetzigen Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausging. Die Vorschrift ist kein beliebig wiederholbarer Schutz bei Zahlungsrückständen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Warum eine ordentliche Kündigung trotzdem bestehen kann

Bei der ordentlichen Kündigung wegen einer Pflichtverletzung verlangt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein schuldhaftes, nicht unerhebliches Fehlverhalten. Sie folgt anderen Voraussetzungen als die fristlose Kündigung. Die Schonfristregel ist auf sie nach dem BGH weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Das gilt auch dann, wenn beide Kündigungen auf denselben Mietrückstand gestützt werden (Rn. 11 bis 13).

Daraus folgt nicht, dass jeder Rückstand eine wirksame ordentliche Kündigung rechtfertigt. Im entschiedenen Fall waren deren weitere Voraussetzungen für die Revision nur zugunsten des Vermieters zu unterstellen. Ob den Mieter ein Verschulden traf, war ebenso wenig abschließend geklärt wie die Frage, ob das Festhalten an der Kündigung ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstieß. Diese Prüfung bleibt nach der Nachzahlung geboten (Rn. 12 und 20 bis 21).

Auch eine angekündigte Gesetzesänderung hilft aktuell nicht automatisch: Der Regierungsentwurf sieht eine Ausweitung der Schonfristregel vor. Der Bundestag führte dazu am 14. Oktober 2026 eine Anhörung durch. In der am 22. Oktober 2026 abgerufenen geltenden Fassung des § 573 BGB ist diese Erweiterung noch nicht enthalten. Der BGH trennt den Reformvorschlag ausdrücklich vom geltenden Recht (Rn. 14).

Nachzahlen ist weder wertlos noch eine sichere Rettung

Unser vereinfachtes Beispiel: Eine Mieterin erhält eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie gleicht die erforderlichen Beträge innerhalb der Schonfrist aus; eine frühere Schonfristkündigung steht nicht entgegen. Damit kann die fristlose Kündigung erledigt sein. Für die ordentliche Kündigung braucht es weiterhin eine eigene Prüfung. Das Beispiel zeigt die rechtliche Trennung, keine Prognose für einen bestimmten Fall.

Unsere Einordnung: Entscheidend sind der genaue Kündigungstext, die tatsächlich geschuldete Miete, die Ursachen des Rückstands und der weitere Verlauf. Die Nachzahlung darf bei der Prüfung nicht schlicht ignoriert werden. Sie ersetzt aber auch nicht die Prüfung der übrigen Voraussetzungen. Bei behaupteten Wohnungsmängeln sollten zudem die Mängel und die Berechnung einer einbehaltenen Miete nachvollziehbar dokumentiert sein.

Diese Unterlagen und Schritte sind jetzt wichtig

Sichern Sie die Unterlagen möglichst in zeitlicher Reihenfolge. Bei finanziellen Schwierigkeiten sollte eine mögliche Hilfe durch eine öffentliche Stelle frühzeitig geklärt werden. Eine bloße Hoffnung auf Unterstützung ersetzt die gesetzlich erforderliche Verpflichtung nicht. Gerichtliche Schreiben und dort gesetzte Fristen müssen neben der Schonfrist beachtet werden.

• Mietvertrag, Kündigungsschreiben und Nachweis des Zugangs zusammentragen.
• Räumungsklage samt Zustellungsdatum und gerichtlichen Fristsetzungen sichern.
• Mietkonto, Zahlungsbelege und noch offene Beträge vollständig erfassen.
• Gründe des Rückstands, Wohnungsmängel und bisherige Korrespondenz dokumentieren.
• Frühere Kündigungen und Schonfristzahlungen offenlegen.
• Die fristlose und die ordentliche Kündigung getrennt prüfen lassen.