Mieterhöhung nach Mietspiegel: Zählt die selbst bezahlte Küche?

Die Küche bezahlt, dann die Mieterhöhung bekommen

Die Mieter einer Berliner Wohnung ersetzten mit Zustimmung der Vermieter eine gebrauchte Einbauküche durch eine selbst finanzierte neue Küche. Später verlangten die Vermieter eine höhere Miete und berücksichtigten dabei die moderne Küchenausstattung. Das Landgericht ließ deshalb eine höhere Vergleichsmiete zu.

Der BGH korrigierte das: Die selbst bezahlte Küche durfte nicht zugunsten der Vermieter angesetzt werden. Er stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Das bedeutete jedoch keine vollständige Abwehr der Mieterhöhung: Die monatliche Bruttokaltmiete stieg weiterhin von 622,78 auf 671,55 Euro. Nur die zusätzlich vom Landgericht zugesprochenen 27,72 Euro entfielen (Urteil vom 24.10.2018, VIII ZR 52/18, Rn. 2 bis 5, 13 und 25).

Entscheidend ist, wer die Ausstattung bereitstellt

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es auf den objektiven Wohnwert der vom Vermieter bereitgestellten Wohnung an. Eine vom Mieter finanzierte Einrichtung bleibt dabei grundsätzlich dauerhaft außer Betracht. Erstattet der Vermieter die Kosten, ist die Situation anders zu beurteilen (BGH, Rn. 16 bis 18).

Im entschiedenen Fall änderte auch die ursprünglich vorhandene Vermieterküche daran nichts. Die Vermieter hatten ihrem Austausch zugestimmt. Die neue Küche wurde dadurch nicht zu einer von ihnen bereitgestellten Ausstattung. Wie ein eigenmächtiger Austausch ohne Zustimmung zu behandeln wäre, ließ der BGH ausdrücklich offen (Rn. 19 und 24).

Warum auch die Vereinbarungen wichtig bleiben

Eine Vertragsklausel kann für künftige Erhöhungen nach § 558 BGB keine tatsächlich fehlende Vermieterausstattung fingieren. Eine solche Benachteiligung ist nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Davon unterscheidet der BGH aber eine Vereinbarung über eine konkrete Mieterhöhung (Rn. 21 und 22).

Unsere praktische Empfehlung: Prüfen Sie die Berechnung und frühere Absprachen, bevor Sie eine Zustimmungserklärung unterschreiben. Der Hinweis auf die eigene Küche macht bereits getroffene Vereinbarungen nicht automatisch rückgängig. Ebenso lässt sich aus dem Urteil kein pauschaler monatlicher Küchenabschlag ableiten.

Ein Mietspiegel ersetzt nicht die Prüfung der einzelnen Merkmale

Ein Mietspiegel ist eines der gesetzlichen Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen. Der bloße Verweis darauf beantwortet noch nicht, ob die verlangte Höhe berechtigt ist. Die passende Wohnungskategorie und die angesetzten Ausstattungsmerkmale müssen stimmen (§§ 558 und 558a BGB).

Eigenes Beispiel: Sie bezahlen eine neue Küche selbst, der Vermieter genehmigt den Austausch und erstattet nichts. Taucht diese Küche später als von ihm bereitgestellte Ausstattung in der Mietspiegelberechnung auf, sollte genau dieser Ansatz überprüft werden. Wohnfläche, Baualter, Lage und andere tatsächlich relevante Merkmale bleiben trotzdem zu berücksichtigen. Das Ergebnis kann deshalb auch eine teilweise berechtigte Erhöhung sein.

Fristen und weitere Grenzen nicht übersehen

Dieser Beitrag betrifft die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dabei sind unter anderem Textform und Begründung, die Wartezeiten seit der letzten Erhöhung sowie die jeweils geltende Kappungsgrenze zu prüfen. Eine erlaubte prozentuale Steigerung allein beweist noch nicht, dass auch die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten wird.

Die Zustimmungsfrist läuft grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Soweit die Zustimmung ausbleibt, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Ignorieren Sie ein Schreiben deshalb nicht, auch wenn ein Küchenzuschlag zweifelhaft erscheint.

Diese Unterlagen erleichtern die Prüfung

Stellen Sie die Berechnung und die Geschichte der Ausstattung gegenüber. Dafür sind insbesondere folgende Unterlagen hilfreich:

• Mieterhöhungsschreiben mit Zugangsdatum und vollständiger Mietspiegelberechnung.
• Mietvertrag, Übergabeprotokoll und frühere Vereinbarungen über die Miethöhe.
• Rechnung und Zahlungsnachweis für die Küche sowie etwaige Erstattungen oder Zuschüsse des Vermieters.
• Schriftwechsel zur Zustimmung zum Austausch und Fotos der früheren sowie der heutigen Ausstattung.
• Bisherige Miethöhe, Zeitpunkt der letzten Erhöhung und Angaben zur tatsächlichen Wohnfläche.