Mietkaution nach sechs Monaten zurück? Was bei Abzügen gilt

Zwei Fristen, zwei unterschiedliche Fragen

Die Wohnung ist übergeben, die neue Kaution längst bezahlt, aber der frühere Vermieter behält das Geld. Viele Mieter verlassen sich darauf, dass nach sechs Monaten automatisch Schluss ist. Genau diese Annahme kann im Streit um Schäden an der Wohnung zu kurz greifen.

§ 548 Abs. 1 BGB betrifft zunächst die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Die sechs Monate beginnen grundsätzlich, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das ist eine andere Frage als die Fälligkeit Ihres Anspruchs auf Kautionsrückzahlung.

Für die Barkaution stellt der BGH auf das Ende des Mietverhältnisses, eine angemessene Prüfungsfrist und den fortbestehenden Sicherungsbedarf ab. Der Vermieter muss zurückzahlen, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Die notwendige Prüfungs- und Abrechnungszeit hängt vom Einzelfall ab und kann auch mehr als sechs Monate betragen. Eine pauschale Erlaubnis, jede Kaution so lange einzubehalten, folgt daraus nicht (BGH, VIII ZR 184/23, Rn. 18 und 30).

Warum ein verjährter Anspruch noch eine Rolle spielen kann

Bei einer Aufrechnung werden gegenseitige Forderungen miteinander verrechnet. § 215 BGB lässt das trotz Verjährung zu, wenn der Anspruch noch nicht verjährt war, als erstmals aufgerechnet werden konnte. Die Vorschrift ist kein allgemeiner Freibrief: Die Voraussetzungen der Aufrechnung und die gesicherten Ansprüche müssen passen.

Im Urteil vom 10. Juli 2024 ging es um eine zusätzliche Besonderheit. Der Anspruch wegen einer Sachbeschädigung ist zunächst auf Wiederherstellung gerichtet. Der Geschädigte kann stattdessen den erforderlichen Geldbetrag verlangen. Diese Wahl hatte der Vermieter nach den Feststellungen erst nach Ablauf der sechs Monate erklärt. Der BGH hielt die Aufrechnung deshalb nicht für ausgeschlossen: Eine übliche Barkautionsvereinbarung bei Wohnraum ist regelmäßig so auszulegen, dass die Verrechnung nicht allein an dieser verspäteten Wahl des Geldersatzes scheitert (Rn. 22 bis 29 und 34 bis 43).

Was der BGH gerade nicht entschieden hat

Die Mieterin verlangte 785,51 Euro einschließlich Zinsen zurück. Der Vermieter stellte Schäden von 1.175 Euro dagegen. Der BGH sprach ihm diese Schäden nicht zu. Er hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück, damit geklärt wird, ob die behaupteten Schadensersatzansprüche überhaupt bestehen (Rn. 1 bis 4 und 44).

Der Beitrag behandelt eine Barkaution bei Wohnraum nach Ende des Mietverhältnisses. Eine Kautionsbürgschaft, besondere Rückzahlungsvereinbarungen oder ein zusätzlicher Zahlungsanspruch über die Kaution hinaus brauchen eine eigene Prüfung. Auch Betriebskosten und Schönheitsreparaturen lassen sich nicht allein mit diesem Urteil beantworten. Die Entscheidung stammt aus 2024; sie ist keine neue Entscheidung aus Oktober 2026.

Diese Abzüge sollten Sie konkret hinterfragen

Unsere praktische Einordnung: Antworten Sie auf eine Abrechnung nicht nur mit dem Wort „verjährt“. Prüfen Sie jeden Posten. Welche Beschädigung soll vorliegen? War sie schon beim Einzug vorhanden? Was steht im Übergabeprotokoll? Wie wird der verlangte Betrag begründet? Die Möglichkeit einer Aufrechnung ersetzt weder einen Anspruch noch die Klärung dieser Tatsachen.

Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haben Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Ob eine konkrete Spur normale Nutzung oder eine ersatzpflichtige Beschädigung ist, muss anhand des Zustands und der Umstände geprüft werden. Widersprechen Sie deshalb möglichst genau und mit den passenden Fotos oder Unterlagen.

So bereiten Sie die Rückforderung vor

Fordern Sie eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung an und benennen Sie die strittigen Positionen. Verlangen Sie die Auszahlung des Betrags, den der Vermieter nicht mehr zur Sicherung berechtigter Ansprüche benötigt. Bewahren Sie Ihre Aufforderung und den Nachweis ihres Zugangs auf. Unsere Empfehlung ist, vor einem Gerichtsverfahren den erreichbaren Betrag, die Beweislage und das Kostenrisiko gemeinsam zu betrachten.

• Mietvertrag und genaue Kautionsvereinbarung
• Nachweis der Kautionszahlung sowie bisherige Abrechnungen
• Einzugs- und Rückgabeprotokoll, Fotos und Datum der Rückgabe
• Vollständiger Schriftwechsel und Belege zu jedem geltend gemachten Schaden